商业公寓为什么税费高（高手买公寓合法避税的三板斧）

昨天的文章很多人看了以后都惊呆了，公寓确实会有一些情况下，需要交税的，比起未来卖出的总价来说，虽然可能没有30-50%，但是也是有可能需要10-20%的钱要给国家的。

这个事情我知道大家都不是很开心，毕竟是自己持有这么多年，好不容易赚点钱，还要给国家分一杯羹，不过，这个事情大家也可以换个角度思考：

国家在帮你赚钱啊，你赚钱了80%归你，它就分20%而已嘛。

但是很多朋友还是希望有没有什么合法的方式，来避免缴纳那么多的税费呢？

有啊，必须有啊，毕竟，我可是12年的公寓行业老司机了，那么，怎么做才行呢？接下来我就给我自己的看家本领三板斧送给大家：

第一招：网签价格合理归因

如上图所示，公寓的税费高核心是因为：网签价格或者评估价比原来的发票价格高，所以增值的部分有了，才有了交其他税费的情况。

但是，我们买入一个公寓是有很多隐形开支是在总价里面的：

比如，装修费，比如定金，比如尾款，比如家具家电折算等都是合法合规的金额。

在写合同的时候，尽量给这些成本分开写，这样的话，如若税费能降低一些，就可以少缴纳很多钱。

举例：

假设一个公寓买入发票金额30万，目前出售40万卖，现在核税价在35万的情况下。

正常合同1万定金，39万网签（根据计税方案，网签价和计税价以价格高的为计算）：

这个时候，税费总额是3.22万以上

那么，金额分开写需要多少钱呢？

比如 定金1万，装修费4万，尾款2万，网签价33万。这个时候由于核税价是35万不能变的，所以，此时的交税金额就是：（由于网签价低于核税价，所以以核税价35万计税）

这个时候税费的金额就从3.2万变成2.1万，这就是专业的价值所在！那么，你学会了吗？

第二招：税务核查抵扣项资料准备齐全

很多人不知道，其实公寓是有很多地方可以抵扣的，比如：

买入的是一手公寓出售的时候：维修基金和原来交给国家的契税是可以做为成本抵扣的。

买入的公寓是二手的时候：之前买入公寓的贷款利息，原来交易的税费，都是可以作为抵扣项来抵扣的。

而且目前的话，国家还有一些特殊的政策，对于符合要求的公寓很多时候是免征土地增值税和个人所得税的，而且还有一些退税的方案，特别是企业买入的公寓，还可以做税前抵扣，做摊销，做装修折旧等等。

所以，在交易的时候，资料齐全的情况下，往往公寓的税收节省也是非常惊人的（必须在专业人士的操作下准备资料，税务局基本不会告诉你）

那么，举个例子：

同样刚刚提到的30万发票买入的公寓，目前计税价35万，卖出40万的情况下。

如若资料齐全抵扣掉个人所得税的情况下：

如图：如果这个公寓用好了政策的话，这里面的个人所得税金额7628元是可以100%抵扣的。所以，实际交税金额可能只有1.4万左右。

第三招：直接买入只需付3%契税的公寓

这个方式是99%的人都不了解的，也是对专业要求极高的一个领域：

买入法院拍卖的公寓。

为什么呢？

因为法院拍卖的公寓，税费是自己付自己的。（国家规定，非个人所能决定的）

（以上内容源于阿里法拍，每个法拍的公寓都有明确的规定，所有的税费各自承担各自的！）

那么，还是以刚刚我们提到的这个公寓为测算，这个时候需要缴纳税费多少呢？

根据规定：卖方的税费卖方自己承担，所以，买方税费就仅需1.06万左右。

如图所示：

当一个公寓的税费基础税费在3万多情况下，由于一个公寓的业务员的专业能力不同，所以真正需要缴纳的税费金额往往是天差地别的！从最初的3.2万多税费，到最后不足1.06万的税费，节省了60%以上！

不过，也如同方案二和三，都是极其复杂和需要一个公寓一套方案的分析和准备材料的，所以，合法避税的前提就是你要有两把刷子，期待可以让你了解，如何真正的便宜买公寓，合适选房源，投资公寓省钱就是赚钱！